شركت مسكن آفرين^[1]

در اواسط مهرماه سال 1373، مديران شركت مسكن‌آفرين كماكان با مشكل نحوة تأمين مالي پروژة خيابان مدرس دست به گريبان بودند. هرچند آقاي مهروش يكي از اعضاي هيأت‌مديره بر اين باور بود كه «طرح با شرايط امروز بازار و وضعيت سازماندهي ما در اين شركت سودآور نيست، و آن گاو شيردهي كه همكاران فكر مي‌كنند ديگر شيرش خشك شده است»؛ اما مديران شركت به‌اتفاق بر اين باور بودند كه طرح توسعة زمين پروژة مدرس بسيار سودآور خواهد بود، و تنها كافي است كه روش‌هاي صحيح تأمين مالي شناسايي و دنبال شود.

تاريخچة فعاليت شركت

شركت مسكن‌آفرين در اواخر سال 1351 به‌شكل سهامي در تهران به‌ثبت رسيد. سرماية اولية شركت يك ميليون ريال تعيين شد و مؤسسان شركت عبارت بودند از:

در اساسنامة شركت، موضوع فعاليت آن به‌شكل زير تعريف شده است:

طرح و انجام هرگونه عمليات ساختماني، تأسيساتي، شهرسازي، توليد و نصب قطعات پيش‌ساختة سبك، تهيه و تأمين مواد، قطعات، وسايل، دستگاه‌ها، و ماشين‌آلات مورد لزوم در داخل يا خارج از كشور به‌طور مستقيم يا با مشاركت اشخاص حقيقي و حقوقي داخلي يا خارجي.

شركت از بدو تأسيس تا زمان حاضر به اقدامات و فعاليت‌هاي مختلفي دست زده است. به‌عنوان پيمانكار در طرح‌هاي مختلفي از قبيل پروژة ساختماني افريقا، پروژة مجتمع مهرشهر، طرح توسعة دانشكدة كشاورزي دانشگاه تهران، طرح‌هاي آماده‌سازي بابل و رودهن، پروژة بيمارستاني رودسر و فومن، پروژة بيمارستان اعصاب، پروژة هواپيمايي جمهوري اسلامي ايران، پروژة دانشكدة امور قضايي، مجتمع تفريحي ديزين، پروژة انرژي اتمي بوشهر، و ... شركت داشته است. شركت در طرح‌هاي گازكشي شمال اصفهان نيز مشاركت داشته است. رشد فعاليت‌هاي پيمانكاري از سال 1364 به بعد، ركود فعاليت‌هاي قبلي شركت را شكسته، و تكميل مجتمع نيمه‌تمام افريقا، كمك خوبي به بنية مالي شركت كرده بود.

«دورة پيمانكاري ما به‌سر آمده است. براساس دستورات مجمع عمومي كه به هيأت‌مديره ابلاغ شده، تغييرات مهمي در روند فعاليت‌هاي ما صورت گرفته است. بايد هرچه زودتر كارهاي پيمانكاري را تمام كنيم، رودسر سه ماه ديگر تمام مي‌شود، پروژة فومن نيمة اول سال آينده به پايان مي‌رسد. طرح توسعة دانشكدة كشاورزي امسال، و امور قضايي نيز تا سه ماه ديگر به پايان مي‌رسد؛ بايد كلية طرح‌هاي ناتمام را تكميل كنيم، و در جهت سياست‌هاي دولت و رفع نيازهاي مسكن در جامعه، به كارهاي انبوه‌سازي و غيره بپردازيم. پروژة انبوه‌سازي 658 واحدي را شروع كرده‌ايم. مجمع عمومي مي‌گويد در آن پروژه‌هاي زيستي و مسكوني وارد شويم كه در جهت رفع نيازهاي عمومي مسكن حركت مي‌كند. از اين به بعد، ما انبوه‌ساز هستيم. بايد كارهاي قبلي را سبك كرده و وظيفة انبوه‌سازي را دنبال كنيم. پيمانكاري ما به اين دليل انجام شد كه در آن تاريخ (يا زمان) براي انبوه‌سازي بنية مالي نداشتيم. بايد در طرح‌هاي انبوه‌سازي بازوي اجرايي وزارت مسكن باشيم و مجري سياست‌هاي آن باشيم. فلسفة واگذاري پروژة ديزين به ما تقويت بنية مالي بود. با تكيه به آن، بايد دنبال وظيفة خودمان برويم. چون بنابه تصويب مجمع عمومي انعقاد قرارداد پيمانكاري ممنوع است. بايد به‌دنبال مسكن اجتماعي و مجتمع‌زيستي و انبوه‌سازي باشيم. در حال حاضر، 150 واحد انبوه‌سازي در واوان شروع كرده‌ايم كه در مرحلة طراحي هستيم: 1500 واحد در مهرشهر داريم شروع مي‌كنيم. در تهران و كرج مشكل زمين را داريم حل مي‌كنيم. در طرشت، تهران‌پارس، و پرديس كرج مسكن اجتماعي و حمايت‌شده خواهيم ساخت.

البته بناي يادبود بهشت‌زهرا را داريم كه پروژة سوبسيدي است و به وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامي تحويل خواهد شد. اما اين آخرين كار سوبسيدي ماست، و اگر كار ديگري را بدهند، سوبسيد را خود بايد پرداخت كنند.»

توضيحات مديرعامل در بالا حاكي از تغييرات جديد در مسير فعاليت‌هاي شركت است. اين تغييرات بارها در شركت صورت گرفته است. هرچند به‌دليل كمبود سرمايه، و كثرت زيان‌هاي انباشتة سال‌هاي گذشته، شركت نبايد عملاً قادر به ادامة حيات مي‌بود، اما به‌دليل حمايت دولت و دريافت پروژه‌هاي دولتي، به‌رغم وضعيت آشفتة ترازنامه، كماكان به حيات خود ادامه داده است.

در سال 1361، شركت از سازمان گسترش و نوسازي صنايع به وزارت مسكن و شهرسازي تحويل شد، و 80% سهام آن به وزارت مسكن و شهرسازي انتقال يافت. در سال 1370، بخشي از سهام وزارت مسكن به تملك بنياد مسكن درآمد كه در حال حاضر بحث انتقال بقية سهام نيز در جريان است. اين انتقال بيشتر دلايل مالياتي داشت.

جدول 1، تركيب نيروي انساني شركت را نشان مي‌دهد.

طرح مجتمع ساختماني خيابان مدرس

يكي از مديران شركت در جريان نشست خود در اين باره توضيح داد كه:

«طرح بارها از ديدگاه توجيه اقتصادي كنترل شده است و بدون‌شك بسيار سودآور است. همة كارها انجام شده است. با شهرداري درمورد همة جزئيات صحبت كرده‌ايم. سهم شهرداري كاملاً روشن است. روي نقشه‌ها بسيار كار شده است. فقط پول لازم است. پلان‌هاي اجرايي هم تا حد زيادي حاضر است. يعني نقشة فاز يك به اتمام رسيده، و فاز دو هم‌اينك در دست مطالعه قرار دارد.»

وقتي از اين مدير در مورد مغايرت اجرايي طرح با سياست‌هاي جاري انبوه‌سازي و ارزان‌سازي پرسيده شد، توضيح داد:

«اشتباه نكنيد، اين ديگر كار پيمانكاري نيست. اين درست در خط وظايف جديد ما است. البته تأسيسات ارزان قيمت نيست. خانة اجتماعي نيست، اما سودآور است، و از محل سود آن مي‌توانيم بسياري از طرح‌هاي وزارت‌خانه را انجام دهيم. اولاً هدف جاري فعاليت ما هرچند گفته‌اند كه مسكن ارزان‌قيمت است، اما كامل و درست نگفته‌اند. در كارهاي ما اول سودآوري است، و پروژه مدرس هم در رأس پروژه‌هاي سودآور قرار دارد كه اگر اجرا شود با پول آن طرح‌هاي اجتماعي بسياري را مي‌توان پياده كرد.»

وقتي از مدير در مورد ابعاد پروژه سؤال شد، وي توضيحات زيرا را داد:

«بله، بسيار طرح عظيم و مفصلي است. البته، مساحت زمين فقط حدود 000ر20 متر است، اما 000ر20 متر در بهترين نقطة شهر. اين‌جا سه برج و 30 طبقة اداري و تجاري درست مي‌شود. تراكم بالاست. البته از ارتفاع 35 طبقه بالاتر نمي‌رويم. اما همه نوع وسايل رفاهي ازقبيل پاركينگ كافي، فضاي سبز، محوطه‌هاي مناسب، انبار، محل‌هاي فرهنگي و ورزشي، سيستم‌هاي پيشرفتة سرد و گرم‌كننده و خلاصه همه چيز داريم. اگر حوصله داريد مي‌توانم دفترچة مشخصات كامل طرح را در اختيارتان بگذارم (جدول 2). به‌علاوه، همان‌طور كه گفتم، طرح بسيار سودآور است. به هر شكلي كه محاسبه كنيد به همين نتيجه مي‌رسيد. من سردستي و بدبينانه محاسبه كرده‌ام و 12 ميليارد تومان سود پيش‌بيني كرده‌ام (جدول3)».

منابع تأمين مالي

آقاي منافي از مديران شركت در اين مورد گفت:‌

لازم نيست همه چيز را قرض بگيريم. خودمان منابعي داريم. از پروژة ولي‌عصر حداقل 600 ميليون تومان ديگر بايد بگيريم؛ پروژة شمشك خيلي موفق بوده و حداقل 400 ميليون تومان پول براي شركت مي‌آورد. از بقية پروژه‌ها هم هنوز مي‌توانيم 300 ميليون تومان انتظار داشته باشيم. در 25 انبار شركت هنوز مصالح زيادي داريم. شايد بشود 150 يا 200 ميليون توماني از آن محل عايد شركت كرد و حدود 300 ميليون تومان هم طلب داريم كه البته عمدة آن بدهي كاركنان و وام و مساعده است. مقداري هم پول نقد داريم. البته، كفاف كي دهد اين باده‌ها به مستي ما. مي‌فهمم كه خيلي پول لازم است،‌ و با اين پول‌ها به جايي نمي‌رسيم. اما كدام سازنده‌اي همة پول را خود مي‌گذارد؟ 10% پول هم كافي است. تا مقداري بنا بالا برود، مردم هنوز هم پيش‌خريد مي‌كنند. نبايد ترسيد. بايد امكانات موجود را داخل پروژه ريخت، و پشت آن گذاشت، و روي منابع مردم حساب كرد.

اقاي مهروش كه در مورد سودآوري پروژه هنوز هم اندكي ترديد داشت، اظهار مي‌كرد كه «فكركردن روي پيش‌فروش، كاري كاملاً غيرعاقلانه است. اگر بخواهيم پروژه را اجرا كنيم بايد به‌دنبال بانك و ساير منابع خارجي باشيم.» او دراين‌باره با چند نفر در خارج از شركت صحبت كرده بود و فهرستي از امكانات خارجي تأمين مالي پروژه را تهيه كرده بود. (جدول 4)

خلاصة ترازنامة شركت در سال 1371 و 1372 در نمودار 5 نشان داده شده است. شركت مشكل قانوني ندارد، و از موقعيت مناسبي برخوردار است.

سؤال‌ها

1. آيا در حال حاضر شركت مسكن‌آفرين هدف روشن و استراتژي تعريف‌شده‌اي دارد؟
2. برآوردهاي هزينه و درآمد طرح مدرس را چه‌قدر قابل‌قبول مي‌دانيد؟
3. جريان‌هاي نقدي طرح را با توجه به جريان‌هاي ورودي و خروجي در طول عمر طرح و مدت زمان لازم براي فروش واحدها تهيه، و نيازهاي مالي طرح را برآورد كنيد. با استفاده از «تحليل حساسيت» و تغيير ارقام، جدول‌هاي بديلي تهيه كنيد كه با مفروضات مختلف جواب بدهد. در موارد لازم از مفروضات مقتضي استفاده كنيد. با توجه به اطلاعات موجود خودتان از شرايط سال 1373، مفروضات لازم را انجام دهيد.
4. نرخ بازده طرح چقدر است؟ آيا طرح اقتصادي است؟
5. شيوه‌هاي تأمين مالي آقاي مهروش تا چه حد قابل‌قبول است؟ نظر وي را با نظر آقاي منافي مقايسه كنيد. راه‌هاي ديگر تأمين مالي را نام برده، و براي تأمين مالي طرح روش‌هاي روشني پيشنهاد دهيد.

جدول 1

شركت مسكن‌آفرين

تصوير آمار نيروي انساني

1. تعداد كاركنان 281 نفر به‌شرح زير است:

1. تركيب سني كاركنان به‌شرح زير است:

1. توزيع كاركنان از نظر سطح تحصيلات بدين‌شرح است: 53 نفر داراي تحصيلات عالي، 129 نفر تحصيلات متوسطه، و 99 نفر ديپلم و زير ديپلم
2. از نظر طول خدمت با شركت، كاركنان به‌شرح زير توزيع مي‌شوند:

جدول 2

شركت مسكن‌آفرين

خلاصه‌اي از ارقام و آمار طرح خيابان مدرس

پاييز 1373

وسعت زمين 475ر19 مترمربع شامل سه برج و 30 طبقة اداري و تجاري

تراكم 440% اداري و تجاري با 780ر8 مترمربع مساحت تجاري

اجراي سه يا چهار برج با سطح اشغال حداكثر 25%

حداكثر طبقه‌هاي برج‌ها 35 طبقه است

تأمين پاركينگ براي 000ر3 واحد

بخش اداري 000ر115 مترمربع (در سه برج) در واحدهايي با مساحت 60، 90 و 120 مترمربع قابل‌ادغام و تبديل به واحدهاي بزرگ‌تر

بخش تجاري 780ر8 مترمربع در سه برج

مشاعات (فضاي عمومي): سطح كاربري مشاع خارج از تراكم 440% با مساحتي حدود 000ر110 مترمربع شامل:

تأسيسات فني مجتمع شامل:

1. بخش سرمايش و گرمايش (توليد انرژي)
2. بخش سردكننده و گرم‌كننده (توزيع انرژي)
3. سيستم آبرساني
4. جمع‌آوري و دفع فاضلاب
5. آتش‌نشاني
6. آسانسورها
7. ساير تجهيزات

جدول 3

شركت مسكن‌آفرين

درآمد و هزينه‌هاي پيش‌بيني‌شده براي پروژة خيابان مدرس

پاييز 1373

جدول 4

شركت مسكن‌آفرين

فهرستي از منابع مالي پروژة مدرس از ديدگاه يكي از مديران

پاييز 1373

جدول 5

شركت مسكن‌آفرين

ترازنامه

تاريخ تهية گزارش پاييز 1373